北**苑饭店与北京**开发公司一案二审民事判决书

审理经过

北京**开发公司（以下简称都海公司）因与北京市西苑饭店（以下简称西苑饭店）、张**确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

西苑饭店在原审法院诉称，1994年7月8日，西苑饭店投资的北京**限公司（以下简称西**公司）与都**司签订《购买商品房协议书》，协议中约定都**司将位于北京市海淀区五道口住宅楼（现为北京市海淀区×号楼）西一门18户及西二门6户商品房出售给西**公司。协议签订后，西**公司支付了全部购房款，都**司向西**公司交付了上述共计24套房屋，并向西**公司出具了临时房产证，西**公司将24套房屋安排给本单位员工实际入住。西**公司多次要求都**司办理房产过户手续至今未果。之后经了解，都**司、张**串通，都**司将已经卖给我公司的房屋又以房改售房的形式再次将2单元402室出售给张**，并与其签订了《2003年公有住房出售契约》，并向住建委提供虚假材料取得了房屋所有权证书。都**司、张**恶意损害我公司合法权益，故我公司向法院起诉，请求法院依法确认都**司、张**签订的《2003年公有住房出售契约》无效，本案诉讼费由都**司、张**承担。

一审被告辩称

都**司在原审法院辩称，1994年中期，我公司应西**店邀请签订了商品房买卖协议书。签协议书的时候，我公司没有涉案房屋的房产证。直到1999年，房产证申请下来，批下来的房屋性质是国有自管产。依据相关规定，国有自管产不得作为商品房向社会公开出售，只能作为房改房出售给单位内部成员。我公司于1999年、2002年两次通知西**店，但是西**店均未给予答复。建委批了国有自管产后，就要求尽快将房屋出售，并给我单位发了房改售房通知单，让我公司在规定的时间内将房改工作完成。在这种情况下，我们公司于1999年，2002年做了房改工作。法律法规规定自管产公有住宅楼房是由政府房管部门直接管理的，北京市住建委在信访答复意见书里写了单位不得以成本价公开出售房屋，自管产不能作为商品房向社会公开出售。同时，我公司不存在和个人串通的情况。综上，我公司不同意西**店的诉讼请求。

张**在原审法院辩称，同意都**司的答辩意见。

一审法院查明

原审法院经审理查明，1994年7月8日，北京**限公司（乙方，以下简称西**公司）与都**司（甲方）签订《购买商品房协议书》，主要内容为：甲方同意出售并且乙方同意购买五道口住宅楼（现为北京市海淀区×号楼）西一门（现为1单元）18户及西二门（现为2单元）6个单室户商品房，总建筑面积1376.66平方米。售价：每建筑平方米肆仟贰佰元人民币，共计人民币伍**拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元。本协议在双方签字生效后十日内由乙方支付伍**拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元给甲方作为购房款。甲方在收到前述款项后，发给乙方临时产权证，乙方进住后由甲方保证统一办理产权过户手续。协议书签订后，西**公司于1994年7月15日如期支付都**司全部购房款，都**司向西**公司出具相应发票。同日，都**司向西**公司出具了由该公司自行印制的《临时房产证》，其中对西**公司所购房屋的位置、面积等内容予以登记确认。此后，该24套住房均由西苑饭店安排本单位职工居住使用至今，但都**司未能为西苑饭店办理上述房屋的房屋所有权证。

2003年6月10日，都**司（甲方）与张**（乙方）签订《2003年公有住房出售契约》，约定甲方将坐落在海淀区×号楼2单元402室（以下简称402号房屋）以成本价出售给乙方，房价款玖仟柒佰玖拾贰元整，乙方于2003年10月3日一次性付清。甲乙双方签订契约后，由甲方代乙方到房屋所在地房地产交易管理科办理买卖过户和鉴证手续，并到房地产管理部门办理产权登记领取我国《房屋所有权证》，待乙方向甲方付清以下款项后，甲方将产权证交给乙方。甲乙双方办完交易手续后应遵守以下规则：以成本价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，其他有关事项按京政发[94]71号，[94]京房改办字第054号文件规定执行。2003年6月16日，张**取得海私成字×号房屋所有权证。

诉讼中，都**司对其主张提供了如下证据：1、北京市房屋所有权登记申请书，证明涉案房屋系国有自管产；证据2、房改售房备案通知单，证明涉案房屋只能作为房改售房出售；证据3、北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书，证明国有自管产不得作为商品房向社会公开出售；证据4、都**司分别于1999年6月30日，2002年1月8日发给西**公司的函，证明都**司及时告知西**公司合同目的无法实现。

西苑饭店的质证意见是：证据1、真实性认可，但因都海公司对主管机关进行了不实陈述，导致错误材料出现，该证据材料没有证据效力；证据2、认可真实性，不认可证明目的，法律规定没有限制该房屋出售；证据3、该证据仅是部门回复，不认可证明目的；证据4、真实性不认可，未收到告知函。对于前三份证据，真实性法院予以确认，其证据效力法院将结合本案予以综合认定。因西苑饭店对证据4的真实性持有异议，故法院不予确认。

因都**司还以同样方式将上述24套住房中的其他房产卖予他人，故西**司曾于2006年提起与本案同类的诉讼，即要求法院确认都**司与他人签订的《2003年公有住房出售契约》无效。后法院制作判决书，确认都**司与他人签订的《2003年公有住房出售契约》为无效。之前所作的同类判决均已生效。

另查，西苑饭店曾另案起诉都**司，要求法院确认双方于1994年7月8日签订的《购买商品房协议书》为有效，后法院制作（2006）海民初字第20470号民事判决书，确认该《购买商品房协议书》为有效。现该判决已生效。

此外，因都**司未能按时申报2001年度企业年检，北京市**平谷分局于2002年1月26日制作京工商平处字[2002]第1349号行政处罚决定书，吊销其营业执照。因西**公司未能按时办理2000、2001年度企业法人年检手续，北京**管理局于2002年8月22日制作京工商海处字[2002]第30号行政处罚决定书，吊销其营业执照。2003年1月7日，西**公司的股东就公司的资产分配达成协议，合资外方分得现金44100000美元，其余资产全部归合资中方西苑饭店所有。该分配协议经北京市**委员会批复予以确认。在西苑饭店所取得的资产中，包括上述24套住房。2005年11月7日，北京**管理局依法注销西**公司的企业法人登记。

上述事实，有当事人的陈述、《购买商品房协议书》、《2003年公有住房出售契约》、北京市房屋所有权登记申请书、（2005）海民初字第14084号民事判决书、（2006）海民初字第20470号民事判决书、（2008）一中民再终字第02477号民事判决书等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，都**司与西**公司签订的《购买商品房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，都**司将房屋交付给西**公司，西**公司亦支付了购房款。在合同履行过程中，都**司未经西**公司同意，将房屋另售予本单位职工，构成违约。张**作为都**司职工，理应知道或应当知道402号住房已被卖予西**公司的事实，且402号房屋已由他人居住，在此情况下，张**与都**司签订合同，取得房产证，均具有明显恶意。都**司虽然在诉讼中提交了北京市房屋所有权登记申请书、北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书等证据，但这些仅是办理房屋产权的政策性文件，不构成对西**公司与都**司签订合同效力的约束。同时，法院生效判决已确认西苑饭店与都**司之间签订的《购买商品房协议书》为有效。基于上述理由，都**司与张**签订的《2003年公有住房出售契约》确已侵害了西苑饭店的合法权益，应为无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，判决：确认北京**开发公司与张**于二OO三年六月十日签订的《2003年公有住房出售契约》无效。

上诉人诉称

都**司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求改判确认《2003年公有住房出售契约》有效。其主要上诉理由是：1、涉案房屋是“国有自管产”，不应向社会公开出售。2、我公司与职工不存在恶意串通。

西苑饭店服从一审法院判决。

张**未提起上诉，同意都**司的意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

经本院询问，张**陈述，都海公司将房屋出售给职工时，我方去查看了房屋，发现有些房屋有人居住，居住人自称是承租的，后来才得知是西苑饭店职工出租的。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：现都**司主张涉案房屋不应向社会公开出售，该主张与本案争议的《2003年公有住房出售契约》效力没有直接关系，且生效判决已确认西苑饭店与都**司签订的《购买商品房协议书》为有效，因此该理由不能成立。

张**为都**司内部人员，且张**购房时明知涉案房屋有他人居住，因此张**应当知道涉案房屋已经被都**司出售予他人的事实，在此情况下仍然购买该房屋，应当认定双方存在恶意串通。都**司主张双方不存在恶意串通，法院不予采信。

综上所述，都海公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由北京**开发公司负担，(于本判决生效后七日内交纳)。

案件公告费二百六十元，由北京**开发公司负担，(于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费七十元，由北京**开发公司负担，(已交纳)。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十二日